Der Traum von der eigenen Immobilie auf Mauritius ist für viele Deutsche mit dem Wunsch nach maximaler Sicherheit verbunden. Wer in ein Haus oder Apartment im Ausland investiert, möchte sicherstellen, dass das Eigentum rechtlich geschützt ist und langfristig im Familienbesitz bleiben kann.
Auf Mauritius gibt es jedoch eine rechtliche Besonderheit, die ausländische Käufer oft verunsichert: Die Unterscheidung zwischen Eigentumsland (Freehold) und Pachtland (Leasehold). Als Experten, die seit 13 Jahren im internationalen Immobiliengeschäft tätig sind und die Märkte Dubai und Mauritius verbinden, wissen wir: Diese Unterscheidung ist essenziell für den Wert und die Beleihbarkeit Ihrer Immobilie. In diesem Artikel erklären wir Ihnen, wo Sie als Ausländer echtes Eigentum erwerben können und worauf Sie im Kaufvertrag achten müssen.
Echtes Eigentum, im Englischen Freehold genannt, entspricht weitgehend dem deutschen Verständnis von Immobilieneigentum. Wenn Sie eine Freehold-Immobilie kaufen, erwerben Sie sowohl das Gebäude als auch das Grundstück, auf dem es steht.
Ihre Vorteile bei Freehold-Eigentum:
Das Eigentum ist zeitlich unbegrenzt.
Es wird im mauritischen Grundbuch (Morcellement) auf Ihren Namen eingetragen.
Sie können die Immobilie jederzeit frei verkaufen, vererben oder beleihen (Hypothek).
Der Wert der Immobilie ist in der Regel stabiler, da er nicht durch eine ablaufende Pachtdauer gemindert wird.
Pachtland, im Englischen Leasehold genannt, bedeutet, dass Sie nicht Eigentümer des Grundstücks werden, sondern dieses für einen festgelegten Zeitraum vom Staat oder einem privaten Eigentümer pachten. Sie besitzen lediglich das Gebäude (das Recht, es zu nutzen), während das Land im Eigentum des Verpächters bleibt.
Die Merkmale von Leasehold-Grundstücken:
Die Pachtdauer ist begrenzt, oft auf 60 oder 99 Jahre.
Am Ende der Pachtzeit fällt das Grundstück (und oft auch das Gebäude) an den Verpächter zurück, sofern die Pacht nicht verlängert wird.
Eine Verlängerung ist oft möglich, aber nicht garantiert und kann mit hohen Kosten verbunden sein.
Leasehold-Immobilien sind schwerer zu beleihen, da Banken die Restlaufzeit der Pacht als Risiko bewerten.
(Hier interner Link einfügen: Die 5 häufigsten Fehler deutscher Käufer auf Mauritius und wie Sie diese vermeiden)
Dies ist der entscheidende Punkt. Historisch gesehen war der Immobilienerwerb für Ausländer auf Mauritius extrem eingeschränkt. Um den Markt zu öffnen, hat die Regierung jedoch spezifische Programme (Schemes) geschaffen, die Ausländern den Erwerb von Freehold-Eigentum ermöglichen.
Sie können als Ausländer echtes Eigentum (Freehold) in folgenden Bereichen erwerben:
1. Innerhalb staatlich genehmigter Projekte (PDS, Smart City)
Dies ist der direkteste und sicherste Weg. Alle Immobilien, die im Rahmen des Property Development Scheme (PDS) oder des Smart City Scheme entwickelt werden, befinden sich auf Freehold-Land. Der Bauträger hat das Land bereits als Freehold erworben, und dieses Eigentumsrecht wird bei der notariellen Beurkundung (Acte de Vente) auf Sie übertragen.
(Hier interner Link einfügen: PDS, Smart City oder G plus 2? Die mauritischen Investment-Schemes einfach erklärt)
2. G plus 2 Apartments (unter Bedingungen)
Wie erklärt, dürfen Ausländer Apartments in Gebäuden mit mindestens zwei Stockwerken über dem Erdgeschoss (G plus 2) kaufen. Auch diese Grundstücke sind in der Regel Freehold-Land, sofern das Gebäude nicht auf Pachtland (z.B. in Küstennähe) errichtet wurde. Wir prüfen dies für jedes Projekt.
Ausländer dürfen grundsätzlich KEIN Freehold-Eigentum im lokalen Markt (Local Market) außerhalb der genehmigten Schemes erwerben.
Vorsicht ist geboten bei:
Immobilien in direkter Küstennähe (Pas Géométriques): Viele Grundstücke direkt am Strand sind Staatsland und werden nur als Leasehold vergeben. Ein Ausländer kann hier kein Freehold erwerben.
Älteren Bestandsimmobilien außerhalb von PDS- oder Smart City Projekten.
(Hier interner Link einfügen: Ihre Sicherheit beim Immobilienkauf: Der komplette Leitfaden zur Checkliste)
Wichtig: Die Due Diligence im Kaufvertrag (Acte de Vente)
Verlassen Sie sich niemals auf mündliche Aussagen des Verkäufers oder Maklers. Die einzige rechtlich verbindliche Information über den Eigentumsstatus finden Sie im notariellen Kaufvertrag (Acte de Vente).
Wir führen für Sie eine gründliche Due Diligence durch:
Wir prüfen die Eigentumskette (Chain of Title) im mauritischen Grundbuch.
Wir stellen sicher, dass im Kaufvertrag explizit der Begriff “Freehold Property” oder “Full Ownership” verwendet wird.
Wir prüfen, ob Belastungen (Hypotheken oder Dienstbarkeiten) auf dem Grundstück ruhen.
Expertentipp: Dualität Dubai und Mauritius
Viele unserer Kunden, die über ein Immobilienportfolio in Dubai verfügen, schätzen Mauritius als strategische Erweiterung. In Dubai ist der Erwerb für Ausländer oft als “Leasehold” (99 Jahre) strukturiert, es sei denn, man kauft in spezifischen “Freehold”-Zonen. Auf Mauritius bieten die PDS- und Smart City Projekte echten, zeitlich unbegrenzten Freehold-Besitz. Dies macht Mauritius zu einer hervorragenden Ergänzung, um Ihr Portfolio rechtlich und geografisch zu diversifizieren. Als Experten, die an beiden Standorten aktiv sind, wissen wir, wie man diese Synergien für Ihre Sicherheit nutzt.
(Hier interner Link einfügen: Warum Mauritius das ideale Sommer-Zuhause für Dubai-Residents ist)
Ein Immobilienkauf auf Mauritius ist sicher und transparent, wenn man die rechtlichen Unterschiede kennt. Als Ihr Experten-Team mit 13 Jahren Erfahrung im internationalen Immobiliengeschäft und tiefer lokaler Expertise, begleiten wir Sie sicher durch den Dschungel der Eigentumsrechte. Wir führen die Due Diligence durch, prüfen die Verträge und stellen sicher, dass Ihre Investition im Indischen Ozean auf echtem Eigentumsland (Freehold) steht.
Kontaktieren Sie Arnd Hanencke für eine kostenlose Strategie-Sitzung, um Ihre Kaufziele sicher zu planen